Middenhuur: wat het is, wat het mag kosten en hoe je zoekt

Middenhuur is een zelfstandige woning met een gereguleerde maximale huur, maar boven de grens van sociale huur. De Wet betaalbare huur (1 juli 2024) heeft het woningwaarderingsstelsel naar deze categorie uitgebreid. Een contract van vóór die datum kan geen middenhuur zijn: toen viel een huur boven de toenmalige liberalisatiegrens in de vrije sector, ook als de woning nu minder punten zou hebben.

Het gaat om de kale huur op de ingangsdatum van het contract, plus het puntenaantal. Servicekosten, energie en een eventuele nieuwbouwopslag tellen niet mee in die kale huur. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij een nieuw contract een puntentelling meesturen.

In 2026 (prijspeil 1 januari) is de bovengrens van sociale huur €932,93 kale huur bij 143 punten. Middenhuur loopt van 144 tot en met 186 punten. Bij 186 punten hoort een maximale kale huur van €1.228,07. Dat bedrag is ook de liberalisatiegrens. De bedragen worden geïndexeerd. De actuele tabel staat bij de Huurcommissie en bij Volkshuisvesting Nederland.

Sociale huur heeft de laagste maximale huur, een inkomensgrens en bijna altijd een wachtlijst bij de woningcorporatie. Middenhuur heeft een hogere maar nog steeds maximale huur, en huurprijsbescherming via de Huurcommissie. In de vrije sector is er geen maximale aanvangshuur en geen wachtlijst. Een huurwoning zonder wachtlijst vind je dus in de vrije sector en soms in middenhuur van een particuliere verhuurder.

Voor middenhuur en sociale huur mag de jaarlijkse huurverhoging niet hoger zijn dan het percentage dat de overheid vaststelt. Ook in de vrije sector is de jaarlijkse stijging gemaximeerd. Het percentage wijzigt. Kijk op Rijksoverheid voor het jaar waarin je contract stijgt.

Het woningwaarderingsstelsel geeft punten voor onder meer oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde. Een laag energielabel levert bij een zelfstandige woning minpunten op. Vanaf 187 punten is het aandeel van de WOZ-waarde begrensd, zodat een hoge WOZ alleen de woning niet onbeperkt de vrije sector in duwt.

Nieuwbouw in het middensegment kan een opslag hebben. Voor middenhuurwoningen waarvan de bouw start vóór 1 januari 2028 geldt een nieuwbouwopslag van 10 procent, gedurende 20 jaar na ingebruikname. Monumenten kunnen een aparte opslag hebben. De voorwaarden staan bij Volkshuisvesting Nederland. Klopt de huur niet bij de punten, dan kun je de Huurcommissie om een huurprijscheck vragen. Doe dat niet maanden later: de termijn hangt af van het contract en staat bij de Huurcommissie.

Huurtoeslag kan bij een zelfstandige woning met eigen woon- of slaapkamer, eigen keuken, eigen toilet, een afsluitbare voordeur en, sinds 1 maart 2024, een eigen douche of bad. Je bent 18 jaar of ouder, staat ingeschreven op het adres, en je inkomen en vermogen blijven onder de grenzen van de Belastingdienst. Een kamer met gedeelde keuken of badkamer valt erbuiten.

Vanaf 2026 blokkeert een hoge huur de toeslag niet meer. De Belastingdienst rekent de toeslag over de kale huur tot maximaal €932,93 per maand, of €498,20 als iedereen in het huishouden jonger is dan 21. Huur daarboven wordt niet vergoed. Servicekosten tellen vanaf 2026 niet mee. Op 1 januari 2026 mag ieder meerderjarig huishoudenlid maximaal €38.479 vermogen hebben, en partners samen maximaal €76.958. Die grenzen wijzigen. Controleer ze bij de Belastingdienst voordat je op toeslag rekent.

Er is geen landelijke eis van drie of vier keer de huur voor middenhuur. De Huisvestingswet noemt voor 2026 een middeninkomen tot €70.149 voor een eenpersoonshuishouden en tot €93.531 voor een meerpersoonshuishouden. Gemeenten mogen een hogere grens gebruiken als ze middenhuur aan een vergunning koppelen. Amsterdam doet dat: zie hieronder.

Een particuliere verhuurder in de vrije sector vraagt vaak alsnog drie tot vier keer de kale huur bruto per maand. Dat is een eis van die verhuurder, geen wettelijke norm voor middenhuur. Een corporatie gebruikt de toewijzingsregels van dat jaar. Vraag de eis voordat je reageert, zodat je geen dossier stuurt voor een woning waar je wordt afgewezen.

Dat verschilt per gemeente. In Amsterdam heb je een huisvestingsvergunning nodig voor een zelfstandige huurwoning met een kale huur tot en met €1.228,07 (prijspeil 2026) of tot en met 186 punten. De gemeente noemt als kosten €82,60. Je bent 18 jaar of ouder en hebt de Nederlandse nationaliteit, een EU/EER-paspoort of een geldige verblijfsvergunning.

Voor particuliere middenhuur noemt Amsterdam in 2026 een jaarinkomen van maximaal €85.005 voor één persoon en €93.531 voor een meerpersoonshuishouden. Huur je via een woningcorporatie, dan regelt die de vergunning meestal. In Utrecht is een huisvestingsvergunning in elk geval nodig voor een sociale huurwoning. Andere steden hebben eigen regels. Kijk op de site van de gemeente, want de bedragen worden geïndexeerd.

Er is geen aparte site met alleen middenhuur. Het aanbod staat tussen de rest.

• Pararius en de sites van verhuurmakelaars: particulier aanbod, soms middenhuur en vaak vrije sector.
• Funda: een deel van het huuraanbod.
• Woningcorporaties en hun verdeelsysteem, zoals WoningNet of DĀK: sociale huur én een deel van de middenhuur. Inschrijftijd of loting telt daar vaak mee.
• De puntentelling bij het contract: alleen daarmee zie je of een advertentie echt middenhuur is.

Een huurwoning app die de sites bundelt toont dezelfde woning één keer. Hoe je daarna snel reageert, staat in snel een huurwoning vinden. Zoek je een kleine zelfstandige woning, begin bij studio huren.

Leg ze als pdf klaar voordat je reageert. Verhuurders en gemeenten vragen meestal:

• een identiteitsbewijs, met je burgerservicenummer onleesbaar op de kopie die je naar een verhuurder stuurt;
• een arbeidscontract of werkgeversverklaring en de laatste drie loonstroken;
• als zzp'er: jaarcijfers of een inkomensverklaring (IB60) van de Belastingdienst;
• voor een huisvestingsvergunning: wat de gemeente op het formulier zet, vaak de IB60 en loonstroken;
• als je van buiten de EU komt: een geldig verblijfsdocument.

Stuur documenten pas als je de verhuurder of makelaar hebt geverifieerd. Verhuurders mogen niet discrimineren op nationaliteit. Ze mogen wel je inkomen en je recht om hier te wonen controleren.

Betaal nooit borg, huur of een reserveringsbedrag voordat je de woning hebt gezien en het contract plus de puntentelling hebt gelezen. Vraagt een advertentie een vrije-sectorprijs voor een woning die volgens de punten middenhuur is, dan is de aanvangshuur te hoog en kun je de Huurcommissie inschakelen.

• Geen puntentelling, terwijl het contract nieuw is.
• Een verhuurder die de woning niet kan laten zien, of die in het buitenland zit.
• Betaling via een geldtransfer, cadeaukaart of crypto.
• Een verbod om je bij de gemeente in te schrijven.
• Sleutelgeld, of bemiddelingskosten terwijl de makelaar voor de verhuurder werkt.
• Een borg van meer dan twee maanden kale huur.

Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) is de borg maximaal twee keer de kale maandhuur. Sleutelgeld is niet toegestaan. Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is een huurcontract in principe voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract mag nog in uitzonderingen, bijvoorbeeld voor studenten.